house

Kiinteistökanta järjestykseen

Järjestys on tehokkaan teknisen kiinteistönhallinnan edellytys. Coor on kehittänyt tähän tarkoitukseen erityisen työmenetelmän, jota käytettiin muun muassa Coorin aloitettua uuden yhteistyön AB Sandvikin kanssa vuonna 2008.

Jotta kiinteistö säilyttäisi arvonsa, kiinteistönhallintaa on optimoitava järjestelmällisesti. Coor hallinnoi ja hoitaa yli 10 000 000 neliön kiinteistökantaa, ja voidaksemme tukea asiakkaita mahdollisimman hyvin olemme luoneet järjestelmällisen teknisen kiinteistönhallinnan menetelmän.

Anders Eriksson, Coor Service Management– Pohjimmiltaan kyse on järjestyksen ylläpitämisestä, ja järjestelmällinen menetelmämme sopii tähän tarkoitukseen erinomaisesti, sanoo tekniseen kiinteistönhallintaan erikoistunut Coorin palvelutoiminnan kehittäjä Anders Eriksson.

Ennakoivan ja laadukkaan kiinteistönhallinnan tärkeänä edellytyksenä on ajantasainen ja kattava kokonaiskuva kaikista kulloiseenkin toimeksiantoon sisältyvistä rakennuksista ja laitteista. Tämän vuoksi jokainen uusi yhteistyö alkaa sopimukseen sisältyvien kohteiden inventoinnilla ja kuntoarvioinnilla.

– Kun käytössä on ajantasainen ja jäsennelty kuva nykytilanteesta, voimme yhdessä asiakkaan kanssa analysoida kiinteistökantaa, tehdä tarvittavat priorisoinnit ja laatia kunnossapitosuunnitelmia lyhyellä ja pitkällä aikavälillä. Suunnittelemme toisaalta akuutteja toimenpiteitä ja toisaalta korjaustarpeita sekä toimenpiteitä, joiden aikajänne on useita vuosia. Kunnossapitosuunnitelma voidaan tehdä 5–20 vuodeksi, ja sitä päivitetään yleensä vuosittain. Näin asiakkaamme saavat hyvän yleiskuvan tulevista kustannuksista ja investointitarpeista, Eriksson kertoo.

Nykytilanteen analysointi on tärkeä lähtökohta myös ennakoivalle kunnossapidolle, jonka tiedot syötetään Coorin IT-pohjaiseen toiminnanohjausjärjestelmään. Kun järjestelmään saadaan syötettyä kaikki kohteet ja kunnossapitotoimet, työtilausten luominen automatisoituu. Näin varmistetaan palveluntoimituksen laatu, ja kämmentietokoneiden kaltaisten mobiiliratkaisujen käyttö helpottuu. Myös korjaavat kunnossapitotoimet kirjataan järjestelmään säännöllisesti, mikä takaa kaikkien kohteiden hyvän kustannusseurannan.

– Meidän tehtävänämme on auttaa asiakkaita saamaan hyvä yleiskuva kaikista toimenpidetarpeista sekä priorisoida ja suunnitella kiinteistöjen kunnossapitoa oikein. Käytössämme on tarvittavat järjestelmät ja menetelmät, ja kun niihin yhdistetään asiakkaan tietämys omasta kiinteistökannastaan, tuloksena on kiinteistöjen optimaalinen kunnossapito, Anders Eriksson toteaa lopuksi.

Sandvik – hyvä esimerkki

Coor on toimittanut AB Sandvikille vuodesta 2008 lähtien noin 30:a käyttäjä-, kiinteistö- ja tuotantopalvelua. Toimeksiantoon sisältyvistä palveluista voidaan mainita teollisuussaneeraus, jätehuolto, kiinteistön käyttöpalvelut, ulkoalueet, siivous, aulapalvelu, kokouspalvelut, kahviautomaatit, vaihde ja ateriapalvelut. AB Sandvikin pääkonttori sijaitsee hyvin kauniilla alueella Ruotsin Sandvikenissa, noin 20 kilometriä Gävlestä länteen. Alueen parinsadan rakennuksen kokonaisneliömäärä on noin 600 000, ja niiden ikä ja kunto vaihtelevat. Jotkin kiinteistöt ovat hyvin vanhoja ja vieläpä asemakaavalla suojeltuja, mikä asettaa kiinteistönhallinnalle erityisvaatimuksia.

Yhteistyön alettua Coor inventoi ja kuntoarvioi ensi töikseen kaikki kiinteistöt. Tämä suuri, neljä kuukautta vienyt työ toteutettiin osittain yhteistyössä ulkopuolisen konsultin kanssa.

Guy Drottler, Coor Service Management– Sopimuksen mukaan Coor vastaa valvonnasta, hoidosta ja korjaavasta kunnossapidosta, kun taas Sandvik vastaa ennakoivasta kunnossapidosta. Jotta vältyttäisiin korjaavan ja ennakoivan kunnossapidon rajanvetoon liittyviltä keskusteluilta, pyysimme avuksi puolueettoman osapuolen, joka toteutti varsinaiset kuntoarviot, sanoo Coorin sopimuspäällikkö Guy Drottler.

Työ tehtiin läheisessä yhteistyössä Sandvikin FM-organisaation kanssa.

Arnold Silverhult, Sandvik Materials Technologyn FM-yksikön päällikkö– Kuntoarviot antoivat meille hyvän yleiskuvan Sandvikin kiinteistökannan kunnossapitotarpeista. Osa kiinteistökannan kunnossapitotoimenpiteistä on jäänyt jälkijunaan, ja tämän tiedostaen olemme laatineet pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelman viideksi vuodeksi, sanoo Sandvik Materials Technologyn FM-yksikön päällikkö Arnold Silverhult.

Viisivuotissuunnitelmia tarkastetaan vuosittain, ja samalla vahvistetaan konkreettiset yksivuotissuunnitelmat.

– Kun keskustelemme vuosittain toteutettavista toimenpiteistä, suhteutamme pitkän aikavälin kunnossapitotarpeen toiminnan tarpeisiin ja muihin sen hetken edellytyksiin. Koska Sandvikin FM-organisaatiossa on pääasiassa tilaajaosaamista ja palvelunomistajia, ulkoistamme kunnossapitotyön eri urakoitsijoille, Silverhult kertoo.

Hänen mukaansa kuntokorteista ja järjestelmällisistä pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelmista on suuri hyöty:

– Meillä on nykyisin erittäin hyvä käsitys kiinteistökannan kunnossapitotarpeista ja konkreettinen suunnitelma, josta ilmenevät tarvittavat toimenpiteet ja kustannusarviot. Tästä on suuri apu Sandvikin kiinteistökannan hallinnoinnissa.

Haluatko kuulla lisää kiinteistönhallintaan liittyvästä konseptistamme?

Ota yhteyttä sopimuspäällikkö Pertti Kaukorantaan, +358 10 234 3483 (pertti.kaukoranta@coor.com).